Fundos imobiliários da XP Asset mostram resiliência em meio à Selic a 15%
Na apresentação trimestral dos resultados dos fundos imobiliários da XP Asset Management, o gestor Evandro Santos destacou que o segundo trimestre de 2025 foi marcado por um cenário macroeconômico desafiador.
Entretanto, apesar disso, de acordo com Santos, o setor imobiliário brasileiro tem se mostrado resiliente. O grande ponto de atenção, acrescenta, foi a disparada da Selic para 15%, o maior patamar em quase 20 anos, com impacto direto no custo de financiamento.
“O mercado imobiliário é altamente dependente de funding. Com juros tão altos, tanto empresas que precisam financiar novos empreendimentos quanto compradores finais enfrentam condições muito mais duras”, afirmou Santos.
Ele ressaltou que, mesmo assim, o desempenho das incorporadoras continua forte, com destaque para o Minha Casa Minha Vida, que segue registrando vendas expressivas.
No cenário internacional, Santos apontou que a política tarifária dos Estados Unidos, apelidada de Liberation Day, gerou grande volatilidade em mercados globais, afetando também o Brasil.
“Inicialmente ficamos incólumes, mas em julho houve uma elevação das tarifas sobre o país, trazendo instabilidade. Apesar disso, vimos bolsas renovando máximas, inclusive a brasileira superando os 140 mil pontos antes da correção”, destacou.
Já no campo doméstico, o gestor chamou atenção para novos impostos que atingiram diretamente o mercado financeiro. “Além de afetar crédito e fundos, houve projetos que impactaram instrumentos como CRIs e LCIs, aumentando a volatilidade”, observou.
Mesmo com esses ruídos, Masetti disse que os dados do setor imobiliário surpreenderam.
“O desemprego segue baixo, o que sustenta a demanda, e o Minha Casa Minha Vida, agora ampliado com a Faixa 4 para imóveis de até R$ 500 mil, trouxe novo impulso às vendas”, afirmou.
Ele destacou que incorporadoras como Direcional (DIRR3) e Cury (CURY3) têm conseguido enquadrar famílias que antes estavam acima dos limites do programa.
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Fundos imobiliários exigem cautela na seleção de ativos
Santos reconheceu que os fundos de crédito imobiliário vivem uma situação paradoxal.
“De um lado, o investidor gosta de um yield mais alto, mas isso significa que as empresas estão pagando juros muito pesados. Por isso, temos sido cautelosos, priorizando emissores mais sólidos e evitando setores excessivamente alavancados.”
No trimestre, a XP Asset investiu cerca de R$ 230 milhões em novos CRIs, incluindo R$ 70 milhões em operação com a Gavel Resorts.
Outro ponto sensível é a redução na emissão desses papéis, que já vinha sendo esperada.
“Antes, praticamente, qualquer empresa com despesa imobiliária podia emitir. Hoje, vemos mais companhias do próprio setor conseguindo estruturar operações, como Plano & Plano (PLPL3), Direcional, Cury e Brasil Terrenos”, explicou.
Ele acrescentou que os fundos, compradores tradicionais desses ativos, estão com captações mais restritas, o que reduziu a oferta. Apesar disso, a demanda habitacional permanece robusta.
“Nos últimos 12 meses, o mercado aumentou 44% as vendas em relação ao ano anterior, que já tinha sido muito forte. Lançamos 31 mil unidades e vendemos 29 mil, mantendo estoques em níveis historicamente baixos”, disse Santos, lembrando que apenas 1% desse estoque corresponde a imóveis prontos.
Selic elevada
Os financiamentos, contudo, já refletem a pressão da Selic. “Estamos vendo taxas médias de 14% a 15% mais TR, o que pesa muito no bolso do comprador. Ainda assim, distratos seguem em patamares historicamente baixos, o que nos dá certo conforto”, avaliou.
Ele ponderou que os bancos têm priorizado o financiamento às famílias em detrimento das empresas, que precisam recorrer cada vez mais ao mercado de capitais.
Para Santos esse movimento abre espaço para os fundos de CRI ampliarem seu protagonismo no financiamento do setor.
“Apesar das dificuldades, vemos um mercado resiliente e com espaço para crescer. O cenário exige cautela, mas também oferece oportunidades relevantes para investidores que sabem selecionar os ativos certos”, concluiu.
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