O que está acontecendo com os FIIs? Perdas somam R$ 4,6 bi em duas semanas; BRCR11 e IRDM11 lideram

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A primeira quinzena deste mês não foi negativa apenas para o Ibovespa, que recuou quase 8%. Foi também pesada para os fundos imobiliários. Nas últimas duas semanas, até sexta-feira (18), os FIIs incluídos no Ifix (índice que reúne os principais fundos da B3) perderam mais de R$ 4,6 bilhões em valor de mercado, mostra levantamento do Clube FII.

Dentre as categorias mais afetadas, os FIIs de recebíveis (ou de “papel”, como também são chamados) e do setor de logística perderam R$ 1,4 bilhão e 1,0 bilhão em valor de mercado, respectivamente, terminando o período como os segmentos campeões em termos de desvalorização.

Fundos de lajes comerciais também foram bastante afetados, ao apresentar perdas de R$ 671 milhões. Em seguida, vieram fundos de shopping/varejo, com R$ 474 milhões a menos em valor de mercado. Na prática, isso seria o mesmo que uma perda de R$ 95 milhões por fundo, em média, já que há cinco produtos voltados para o segmento de shopping e varejo dentro do Ifix.

Chama atenção porque esse valor é mais do que o dobro do verificado pelos demais fundos que compõem o Ifix. Em média, as perdas de fundos que fazem parte do índice ficaram em R$ 43 mil por fundo.

FIIs híbridos e fundos de fundos (FOFs) também viram o valor de mercado recuar em R$ 454 milhões e de 451 milhões, respectivamente, segundo levantamento do Clube FIIs.

Valor de mercado dos FIIs do Ifix por segmento (em R$ milhões)

Segmento04/11/202218/11/2022 Variação
Recebíveis ImobiliáriosR$ 50.208R$ 48.777– 1.430
LogísticosR$ 19.320R$ 18.274-1.046
Lajes ComerciaisR$ 9.737R$ 9.066-671
Shopping/VarejoR$ 8.690R$ 8.216-474
HíbridoR$ 12.788R$ 12.333-454
Fundo de FundosR$ 8.600R$ 8.149-451
AgronegócioR$ 2.265R$ 2.191-74
DemaisR$ 2.222R$ 2.182-40
Total IfixR$ 113.830R$ 109.189-4.641

Fonte: Clube FII. Os dados fazem referência aos dias 4 e 18 de novembro deste ano. 

Em relatório, a equipe de analistas do Santander destacou que o desempenho negativo de FIIs no começo deste mês é fruto de uma somatória de fatores: maior preocupação com o risco fiscal devido à Proposta de Emenda à Constituição (PEC) da Transição, que prevê gastos acima do teto no valor de R$ 198 bilhões, depreciação dos ativos brasileiros (câmbio, juros e ações) acompanhada pela crescente aversão a ativos de risco, além da abertura (alta) da curva de juros.

Na avaliação dos especialistas do Santander, o mercado de FIIs deve se manter bastante volátil enquanto não houver uma definição em torno de nomes para posições chaves em ministérios, como o da Fazenda. Nos últimos dias, o nome mais aventado para a comandar a pasta tem sido o de Fernando Haddad, candidato do PT derrotado na disputa ao governo de São Paulo.

Agentes financeiros, no entanto, não veem o nome com bons olhos. Boa parcela do mercado financeiro acredita que Haddad é um nome mais “político” e menos “técnico”, como exigiria o cargo neste momento em que o País deve estabelecer uma nova âncora fiscal.

Fundos com maior desvalorização: BRCR11, IRDM11 e XPLG11 lideram

Para entender quais foram os fundos mais afetados por esse cenário negativo, a pesquisa também identificou os que mais se desvalorizaram no período. A liderança da lista ficou por conta do BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), do segmento de lajes comerciais, que perdeu mais de R$ 226,2 milhões no período.

Já entre fundos de recebíveis e de logística, as maiores desvalorizações em termos de valor de mercado ficaram para o Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) e pelo XP Log (XPLG11), no valor de R$ 190,7 milhões e de 183,5 milhões, respectivamente.

Top 10 FIIs do ifix com maior desvalorização (em R$ milhões)

CódigoNome do fundoSegmentoVariação
BRCR11BTG Pactual Corporate Office FundLajes Comerciais-226,16
IRDM11Iridium Recebíveis ImobiliáriosRecebíveis Imobiliários-190,68
XPLG11XP LogLogisticos-183,47
JSRE11JS Real Estate MultigestãoLajes Comerciais-181,92
HGBS11Hedge Brasil ShoppingShopping/Varejo-175,60
BRCO11Bresco LogísticaLogisticos-163,01
VISC11Vinci Shopping CentersShopping/Varejo-147,06
RECR11REC Recebíveis ImobiliáriosRecebíveis Imobiliários-145,16
CPTS11Capitânia Securities IIRecebíveis Imobiliários-136,03
HGLG11CSHG LogísticaLogisticos-135,35
Total Top 10-1.684,44

Fonte: Clube FII. Os dados fazem referência aos dias 4 e 18 de novembro deste ano. 

Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP, afirma que os fundos de recebíveis, por exemplo, foram bastante afetados pelos três meses seguidos de deflação (inflação no campo negativo), mas destaca que as perspectivas para esses tipos de fundos estão positivas para 2023.

A especialista observa que a maior parte dos fundos de recebíveis são atrelados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e há uma expectativa de que os riscos associados à política fiscal ajudem a manter a dinâmica inflacionária mais persistente, o que tende a ser favorável para a classe.

Da mesma forma, ela destaca que o cenário de juros mais elevados também é positivo para os fundos de recebíveis, já que há vários portfólios que oferecem o CDI (taxa de referência da renda fixa) acrescido de um spread (taxa adicional).

“Esperamos que os FIIs de recebíveis mantenham os pagamentos de dividendos em níveis atrativos para 2023”, diz a analista.

No caso dos fundos de logística, a especialista defende que tais fundos devem manter um baixo nível de vacância, especialmente aqueles que estão perto de grandes centros urbanos, como os localizados na cidade de São Paulo.

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Bruna Furlani

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